기존 부동산을 법인으로 넘기는 두 가지 방법은?

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개인명의의 기존부동산을 절세를 위해 법인으로 넘기는 두가지 방법은?

 

1) 현금이 충분하다면 '세감면 포괄양수도'를 활용하자.

이 방법은 법인을 새로 설립하면서 동시에 기존 개인사업자가 가지고 있던 자산과 부채를 한꺼번에 인수하는 방식이다. 주로 현금자산이 풍부한 고소득 자영업자들에게 적합한 방법이다. 예를 들어 작은 식당을 운영하던 A씨가 사업이 대박나면서 매출이 많이 늘어난 경우, 절세를 위해 법인 설립을 고려할 수도 있다. 이때 법인을 설립하면서 A씨가 사업을 하면서 갖고 있는 자산과 부채를 모두 새로운 법인이 인수하는 것을 의미한다. 이 과정은 법인 설립 후 3개월 이내에 이뤄져야하며, 문제는 충분한 현금이 있어야 한다는 것이다. 왜냐하면 A씨의 사업장과 각종 자산들을 모두 인수하려면 법인에 현금이 필요한데, 그 현금은 결국 A씨가 법인을 설립할때 출자할 수 밖에 없기 때문이다.

그런데 부동산 투자자의 경우 대부분은 아마 반대의 경우에 속할 것이다. 보유하고 있는 부동산 수는 많지만 현금은 별로 없는 상황에서는 두번째 방법이 있다.

 

2) 현금이 적다면 '세감면 현물출자'를 활용하자.

이 방법은 말그대로 돈이 아니라 부동산 등의 현물로 출자를 하는 것을 말한다. 이를 위해서는 신설될 법인에 출자할 부동산이 이미 사업용 자산으로 인정받은 것이어야 한다. 즉, 개인 소유의 물건을 곧바로 법인에 현물출자를 할 수는 없고, 먼저 임대 또는 매매사업용 주택으로 등록한 후 다시 법인에 현물출자를 해야한다. 이러한 현물출자의 경우, 감정평가가 매우 중요하다. 이 감정평가의 결과에 따라 자산이 10억인 법인이 되기도 하고, 5억인 법인이 되기도 한다. 결국 감정평가의 결과가 법인의 자산이 되는 것이다. 하지만 감정평가 금액이 높게 나오면 반드시 유리한 것은 아니다. 현물출자를 한다고 해도 개인 입장에서는 어쨌든 법인이라는 존재에게 양도하는 것이기 때문에 그만큼의 양도소득세는 내야 하기 때문이다. 다만 이 세금은 개인이 지금 당장 내는 것이 아니라, 나중에 법인이 이 물건을 매매할 때 포함해서 내준다는 점이 다르다. 또한 세감면 현물출자는 법원의 허가가 반드시 필요하다.

 

예를 들어보자. B씨의 경우 감정평가를 의뢰한 강남 아파트는 매입가가 5억원이지만, 최근에 가격이 급등하면서 시세는 10억원이 되었다. 매도차익을 5억원이나 얻게 된 것은 기쁘지만 양도소득세 생각을 하면 부담이 된다. 반면 현물출자를 위한 감정평가 결과는 7억원으로 나왔다고 하자. 최근에 급등한 것은 반영되지 않은 수치이다. 오히려 B씨에게는 좋은 일일수도 있다. 양도소득세를 5억원이 아닌 2억원에 대해서만 내면 되기 때문이다. 나중에 법인은 이 물건을 15억원에 매도한다. 법인이 박임대씨로부터 넘겨받은 가격이 7억원이기 때문에 이때의 매도차익은 무려 8억원이다. 개인이라면 42%에 달하는 양도소득세를 내어야 하지만, 법인은 법인세 10%를 낼 뿐이고, 만약 의무임대기간을 채우지 못했다면 그에 따른 과태료 등을 낼 뿐이다. 게다가 이미 우리가 알고 있듯이 법인세는 경비를 공제한 뒤 계산하기 때문에 세액은 더 낮아질 수 있다. 바로 이것이 현물출자의 장점이다.

현물출자는 앞으로 가격이 많이 오를 것으로 예상되는 물건일수록 절세 효과가 크다는 사실을 기억하자. 시세가 높지 않은 물건이라면 법인이 B씨로부터 매입하는 형식을 취하는게 더 나을 수도 있다. 

 

세감면 포괄양수도와 세감면 현물출자의 장점은 단순히 세액이 줄어든다는 것뿐만이 아니다. '세감면'이라는 말이 붙은 이유는 원래 개인이 내야 할 양도소득세를 법인으로 이월과세할 수 있고, 법인의 취득세도 면제되기 때문이다. 이월과세된다는 것은 쉽게 말해서 개인이 법인에게 자산을 넘기면서 내야 할 양도소득세를 법인으로 이월, 즉 법인이 대신 내준다고 생각하면 된다. 해당 양도소득세는 차후에 법인이 해당 물건을 처분할 때 법인의 자금으로 납부하게 된다.