법인 물건 매도시에는 VAT를 꼭 기억하자.

개인적인 공부로 적어보는 포스팅.

 

개인의 부동산은 상품으로 보지 않지만, 법인의 부동산은 상품, 즉 사업용 자산으로 보기 때문에 부가가치세 10%가 부과된다. 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%이기 때문에 금액이 상당히 크다. 양도차액을 1000만원밖에 얻지 못했어도 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6000만원이 된다.

 

주의할점은 계약서 상에 별도의 언급이 없다면 매매가격 안에 부가가치세가 포함된 것으로 보는것이 일반적이다. 그리하여 매수자에게 뒤늦게 찾아가서 부가가치세를 달라고 해봐야 아무런 효과가 없다. 그러므로 계약서에 "부가가치세(VAT) 별도'라는 문구를 넣을지 말지를 신중하게 결정해야 한다.

 

사실 부가가치세를 실제로 내는 사람은 사업자가 아니라 최종소비자이다. 이를 이해하기 위해 부가가치세의 구조를 알아보자.

 

A는 매매사업자이다. A는 B라는 또다른 매매사업자에게 5억원을 받고 상가를 팔았는데, 부가가치세를 포함하여 실제 주고받은 금액은 5억 5천만원이 된다. B는 C에게 이 상가를 6억원에 팔았다. C는 개인이지만, B가 매매사업자이므로 두 사람이 주고받은 금액은 6억 6천만원이 된다. B는 이 6000만원을 그대로 챙기는 것이 아니라, 과세당국에 부가가치세를 신고하여 이 돈을 납부해야 한다. 그런데 B가 이 상가를 매입할 때 A에게 건넸던 부가가치세 5000만원을 공제하고서 1000만원만 납부하면 된다. 이렇게 매입할 때 들어간 부가가치세를 공제하는 것을 매입공제라고 한다. 아마 A도 B에게 받은 5000만원의 부가가치세에서 다른 부동산을 매입할 때 지불한 부가가치세를 매입고제한 후 남은 금액만 과세당국에 납부했을 것이다. 이런 상황이라면 부가가치세를 실제로 낸 사람은 최종구매자 C이다. C는 사업자등록을 하지 않은 개인이므로 매입고제를 할 수 없으니 6000만원은 돌려받을 길이 없다. 문제는 바로 여기서 비롯된다 A와 B는 부가가치세를 주고받긴 하지만 다른 곳에서 매입공제를 받을 수 있는 사업자이므로 거래가격에 부가가치세를 얹어서 계약해도 큰 문제가 없다. 하지만 C는 매입공제를 받을 수 없으므로 부가가치세를 얹어주려고 할 리가 없다. 이러한 상황에서 B가 C에게 아파트를 매도하려면 부가가치세를 자신이 부담하는 수밖에 없다. 그만큼B의 수익은 줄어든다. 그러므로 법인 소유의 부동산을 매도할 때에는 부가가치세가 얼마나 나올지 미리 계싼해보고, 그것을 감안해서 수익률을 계산해야 한다.

 

이런 딜레마를 해결하기 위해서는 바로 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외의 읍면 지역은 100㎡)에 해당하는 물건만 매수하면 된다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없다. 또다른 방법은 같은 업종의 사업자, 즉 임대사업자나 매매사업도 또는 법인에게 매도하는 방법이다. 매입공제를 받을 수 있는 대상에 내 물건을 가져간다면 어차피 부담이 줄어들기 때문에 부가가치세를 얹더라도 팔기가 쉬워진다. 다만 그만큼 살 수 있는 평형과 팔 수 있는 상대가 줄어들게 되는 것이므로 이 점만큼은 법인이 가지고 있는 약점이라고 볼 수 있다.

 

참고로 부가가치세는 법인에게만 부과되는것이 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용되고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단하여 과세하기도 한다.